ค่าเช่าร้าน เช่าที่ขายของ เท่าไหร่ถึงไหว สัญญาเช่าต้องมีอะไร

คำตอบสั้น

• ค่าเช่าที่ "ไหว" ไม่ได้ดูจากตัวเลขอย่างเดียว ต้องดูว่า ค่าเช่าต่อเดือน ÷ เงินที่เหลือต่อชิ้น = ต้องขายเพิ่มกี่ชิ้นต่อเดือนเพื่อจ่ายค่าเช่า
• ค่าเช่าหน้าเซเว่น ตลาด ปั๊ม ห้าง แต่ละที่ตั้งราคาเอง ไม่มีราคากลาง — หน้านี้บอกวิธีถามและวิธีคิด ไม่ใส่ราคาแทนเจ้าของพื้นที่
• เช่าที่ดิน/อาคาร เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน ไม่อย่างนั้นได้รับความคุ้มครองแค่ 3 ปีแรก (กรมที่ดิน)

1) ค่าเช่าร้านเท่าไหร่ถึงจะไหว

เริ่มจากตัวเลขของร้านคุณเอง ไม่ใช่ค่าเช่าของคนอื่น:

1. หา เงินที่เหลือต่อชิ้น = ราคาขาย − ต้นทุนต่อชิ้น (ใช้ เครื่องคิดต้นทุนต่อจาน)
2. ค่าเช่าต่อเดือน ÷ เงินที่เหลือต่อชิ้น = ต้องขายกี่ชิ้นต่อเดือนเพื่อจ่ายค่าเช่าอย่างเดียว
3. หารด้วยจำนวนวันที่เปิดขาย = ต้องขายกี่ชิ้นต่อวันเพื่อจ่ายค่าเช่า
4. ถามตัวเองตรงๆ ว่า ทำเลนี้มีคนผ่านพอให้ขายได้จำนวนนั้น บวกกับ ค่าแรง ค่าไฟ ค่าแก๊ส หรือไม่ → คิดรวมใน จุดคุ้มทุน

ตัวอย่าง 📐 (ตัวเลขสมมติ) ค่าเช่า 6,000 บาท/เดือน · ขายจานละ 50 ต้นทุน 20 → เหลือจานละ 30 · 6,000 ÷ 30 = 200 จาน/เดือน · เปิด 26 วัน ≈ 8 จาน/วัน เพื่อจ่ายค่าเช่าอย่างเดียว

2) เช่าที่ขายของหน้าเซเว่น ตลาด ปั๊ม ต้องถามอะไรบ้าง

ราคาและเงื่อนไขขึ้นกับเจ้าของพื้นที่หรือผู้ดูแลแต่ละสาขา ให้ถามข้อเหล่านี้ทุกครั้ง แล้วจดเป็นตัวหนังสือ:

• ค่าเช่า รายวัน / รายเดือน · จ่ายล่วงหน้ากี่เดือน · มีเงินประกันไหม คืนเมื่อไหร่ คืนเงื่อนไขอะไร
• ขายได้ กี่โมงถึงกี่โมง · วันหยุดตลาด/สาขา · ถ้าฝนตกหรือปิดซ่อมคิดค่าเช่าไหม
• ไฟฟ้า น้ำ มีให้ไหม คิดยังไง · ใช้แก๊สได้ไหม
• ห้ามขายสินค้าซ้ำกับร้านในพื้นที่ไหม · ต้องใช้ป้าย/โต๊ะแบบที่กำหนดไหม
• ใครเป็นคนมีสิทธิ์ให้เช่าจริง (เจ้าของที่ หรือคนเช่าช่วง) · ขอดูเอกสารสิทธิ์หรือหนังสือมอบอำนาจ
• ขายบน ทางเท้า/ที่สาธารณะ → นอกจากคุยกับเจ้าของร้านข้างๆ ต้อง ขอใบอนุญาตจากท้องถิ่น ด้วย (ดู ขออนุญาตเปิดร้านอาหาร)

ก่อนตกลง ลองไปนั่งดูคนผ่านในเวลาที่จะขายจริง อย่างน้อย 2–3 วัน แล้วนับคนที่น่าจะเป็นลูกค้า

3) สัญญาเช่าร้านต้องมีอะไรบ้าง

สัญญาที่ดีควรเขียนชัดอย่างน้อย:

• ชื่อผู้ให้เช่า ผู้เช่า · พื้นที่ที่เช่า (ขนาด ตำแหน่ง รูป/แผนผัง)
• ระยะเวลาเช่า · วันเริ่ม วันสิ้นสุด · ต่อสัญญาได้ไหม ค่าเช่าตอนต่อขึ้นเท่าไหร่
• ค่าเช่า · วันที่ต้องจ่าย · ค่าปรับจ่ายช้า · เงินประกัน และเงื่อนไขคืนเงินประกัน
• ใครจ่ายค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม
• ตกแต่ง/ต่อเติมได้แค่ไหน ตอนออกต้องรื้อคืนสภาพไหม
• เลิกสัญญาก่อนกำหนดได้ไหม ต้องบอกล่วงหน้ากี่วัน
• ให้เช่าช่วง/โอนสิทธิ์ได้ไหม

ทุกหน้าลงชื่อทั้งสองฝ่าย เก็บสำเนาไว้คนละชุด · สัญญามูลค่าสูงหรือระยะยาว ควรให้ทนายหรือผู้รู้กฎหมายอ่านก่อนเซ็น

4) เช่าเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนไหม

ต้อง — กรมที่ดินระบุว่าการเช่าที่ดิน บ้าน อาคาร หรือห้องชุด ที่มีกำหนด เกิน 3 ปี ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน ถ้าไม่จด สิทธิการเช่าจะได้รับความคุ้มครองตามกฎหมายแค่ 3 ปีแรก

• จดทะเบียนเช่าได้ ไม่เกิน 30 ปี (ถ้าเขียนเกิน จะลดเหลือ 30 ปี)
• ค่าจดทะเบียนการเช่า ร้อยละ 1 ของค่าเช่าตลอดเวลาที่เช่า หรือเงินกินเปล่า หรือทั้งสองอย่างรวมกัน (ตามหน้าค่าธรรมเนียมของกรมที่ดิน)
• ใครเป็นคนจ่ายค่าจดทะเบียน ตกลงกันได้ ให้เขียนไว้ในสัญญา · ตัวเลขจริงตรวจกับสำนักงานที่ดินในพื้นที่ก่อนไป

5) สัญญาเช่าต้องติดอากรแสตมป์ไหม

ต้อง — กรมสรรพากรตอบข้อหารือว่า ผู้ให้เช่า มีหน้าที่เสียอากรแสตมป์ 1 บาท ต่อค่าเช่า (หรือเงินกินเปล่า) ทุก 1,000 บาท หรือเศษของ 1,000 บาท ตลอดอายุสัญญา

• ตัวอย่าง 📐 เช่า 1 ปี เดือนละ 6,000 = ค่าเช่าทั้งสัญญา 72,000 บาท → อากร 72 บาท
• สัญญาที่ค่าเช่าตั้งแต่ 1,000,000 บาท หรือ ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน → ผู้ให้เช่าต้องชำระอากรเป็นตัวเงินแทนการปิดแสตมป์ ภายใน 15 วัน นับแต่วันถัดจากวันทำสัญญา (ประกาศอธิบดีกรมสรรพากร ฉบับที่ 37)
• สัญญาที่ติดอากรไม่ครบ อาจมีปัญหาเวลาต้องใช้เป็นหลักฐาน และอาจต้องเสียเงินเพิ่ม → ควรตรวจกับสรรพากรพื้นที่

6) เช่าร้านแบบไหนควรระวัง

• ขอเงินก้อนใหญ่ (เงินกินเปล่า/เซ้ง) โดยไม่มีสัญญาหรือใบเสร็จ
• คนให้เช่าไม่ใช่เจ้าของ และไม่มีหนังสือยินยอมให้เช่าช่วง
• สัญญาสั้นมาก แต่ต้องลงทุนตกแต่งเยอะ → ยังไม่ทันคืนทุนก็อาจโดนขึ้นค่าเช่า
• ไม่ได้ลองนับคนผ่านในเวลาที่จะขายจริง

✅ สรุปขั้นตอน

• คิดเงินที่เหลือต่อชิ้นในเครื่องคิดต้นทุน
• ค่าเช่า ÷ เงินที่เหลือต่อชิ้น = ต้องขายกี่ชิ้น/วัน เพื่อจ่ายค่าเช่า
• เทียบอย่างน้อย 2–3 ทำเลด้วยเครื่องมือเทียบทำเล
• ไปนั่งนับคนผ่านในเวลาที่จะขายจริง 2–3 วัน
• ถามค่าเช่า เงินประกัน น้ำไฟ เวลาขาย กติกาพื้นที่ แล้วจดเป็นตัวหนังสือ
• ทำสัญญาเป็นหนังสือ · เกิน 3 ปี จดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน
• ติดอากรแสตมป์ให้ครบ
• คิดจุดคุ้มทุนรวมค่าเช่า แล้วค่อยตัดสินใจ

ที่มา (ตรวจข้อมูล 20 ต.ค. 2569)

1. กรมที่ดิน · เช่าที่ดินเกิน 3 ปี ต้องจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดิน (คุ้มครองเพียง 3 ปีแรกถ้าไม่จด) — https://www.dol.go.th/NongPhai/press-release/news-1784601432/
2. กรมที่ดิน · การจดทะเบียนเช่า (ห้ามจดทะเบียนเช่าเกิน 30 ปี) — https://www.dol.go.th/media/813280667562545152/2026/03/SsHU09xuVdkiz5LbKfB8A7ey.pdf
3. กรมที่ดิน · ค่าธรรมเนียม ภาษี และอากร (ค่าจดทะเบียนการเช่า ร้อยละ 1) — https://www.dol.go.th/dol-services/public-service-manual/land-registration/fees-taxes-duties/
4. กรมสรรพากร · ข้อหารือ อากรแสตมป์สัญญาเช่า (1 บาท ต่อทุก 1,000 บาท ผู้ให้เช่าเป็นผู้เสีย) — https://rd.go.th/25582.html
5. กรมสรรพากร · ประกาศอธิบดีฯ เกี่ยวกับอากรแสตมป์ ฉบับที่ 37 (ชำระเป็นตัวเงิน · 15 วัน) — https://www.rd.go.th/3433.html
6. หัวข้อมาจากรีเสิร์ชคำค้นของทีมตั้งใจ (Google autocomplete + YouTube 20 ต.ค. 2569)

ค่าเช่า ราคาขาย ต้นทุนในตัวอย่าง = 📐 ตัวเลขสมมติเพื่ออธิบายวิธีคิด ไม่ใช่ราคาตลาด

เนื้อหานี้เป็นความรู้ทั่วไป ไม่ใช่คำแนะนำทางกฎหมายเฉพาะบุคคล · ค่าธรรมเนียมอาจเปลี่ยน ตรวจกับสำนักงานที่ดิน/สรรพากรในพื้นที่ก่อนดำเนินการ

อ่านต่อ

เครื่องมือฟรี